Potrebbe essere arrivato il momento giusto per accendere un mutuo e comprare casa.
Gli ultimi avvenimenti nello scacchiere dell’economia – italiana e internazionale – hanno provocato una vera e propria “corsa” da parte delle banche a concedere prestiti alle famiglie per l’acquisto della prima casa. Per saperne di più abbiamo rivolto alcune domande ad un dirigente bancario con molti anni di esperienza, esperto di finanza di mutui.
Che cosa è successo al mondo dei mutui negli ultimi tre mesi?
Prima di tutto è entrata in vigore una legge che innalza da 7 a 18 mesi la possibilità per un istituto di credito di attivare il rientro forzoso del debito contratto dal mutuatario. Questo va nella logica di dare più respiro a chi è in difficoltà nel pagamento delle rate.
È stata poi cruciale l’attività del presidente della Banca Centrale Europea Mario Draghi che ha sostenuto – e continua a sostenere – le economie dell’Eurozona attraverso una forte immissione di liquidità. Questa procedura, che si chiama quantitative easing, dà la possibilità alle banche di contare su una maggiore disponibilità per fare credito alle imprese e alle famiglie. Questo scenario, combinato al fatto che i tassi siano a zero, fa sì che le banche abbiano molta liquidità da prestare a tassi particolarmente vantaggiosi.
Quali difficoltà si registravano in precedenza e perché ora è più semplice accedere ad un mutuo?
Fino allo scorso anno c’era un eccesso di offerta di immobili e una carenza di domanda legata alla situazione dell’economia. Le difficoltà erano però legate anche alla carenza di liquidità da investire da parte delle banche, per cui gli istituti di credito rifiutavano molte domande.
Ora, la liquidità che arriva alle banche per l’effetto Draghi, l’ulteriore riduzione dei tassi di interesse e anche un minimo miglioramento delle condizioni economiche generali fanno sì che vengano concessi più mutui. Le banche comunque tengono sempre conto della capacità di reddito e dunque della capacità di rimborso di chi cerca un mutuo, anche se si sono assunte qualche rischio in più.
Ad oggi conviene un tasso fisso o un tasso variabile?
Il variabile oggi è più conveniente, perché c’è un Euribor a zero, anzi, è negativo, ma un mutuatario che si impegna per 30 anni non può sapere come si muoveranno i tassi in futuro: questi potrebbero crescere come nel 2011 a livelli insostenibili. È ovvio comunque che questi tassi negativi non potranno durare a lungo: vorrebbe dire decenni di deflazione. Per le lunghe scadenze è più logico consigliare un tasso fisso rispetto al variabile, ma questa è una mia visione.
Fisso o variabile… non c’è una via di mezzo?
Alcune banche propongono la possibilità di partire con un tasso variabile, con l’opzione di trasformarlo poi in tasso fisso quando i tassi inizieranno a salire. È una tipologia senza dubbio vantaggiosa, che alcune banche adottano come strategia aggressiva per conquistare nuove fette di mercato.
Cosa succede a chi un mutuo lo aveva già? Che consigli dare per scegliere un mutuo migliore?
Chiunque può farsi rinegoziare il mutuo da un’altra banca grazie alla legge Bersani, che ha esentato i mutuatari dai costi del notaio e della perizia. Bisogna però essere in regola con il pagamento delle rate. Consiglierei a chi sta esplorando questa opzione di non limitarsi ai soli tassi, ma capire la consulenza, il rapporto fiduciario e la sicurezza su cui si potrà contare. Bisogna valutare insomma la soddisfazione dell’intera soluzione bancaria.
Con i mutui così convenienti convengono ancora nuove formule come quelle del Rent to Buy?
Sono formule innovative che rispetto al mutuo bancario tradizionale devono essere ancora sperimentate nella loro convenienza e applicabilità. Il mondo bancario è in piena evoluzione, e la concorrenza che si è manifestata ha fatto sì che chi vuole accendere un mutuo ha una chiara visione di quelle che sono le regole del gioco.
Perché c’è una così forte differenza di spread tra i mutui concessi alle famiglie e quelli dati alle imprese che iniziano a costruire un cantiere?
Il privato si trova a fare un mutuo su un immobile già costruito, mentre chi costruisce si trova a sostenere anche dei rischi di impresa. È per questo che lo spread è più alto.