Qual è – per molti – la prima cosa da fare prima di comprare una casa nuova? Ovviamente, vendere la vecchia.
Oltre a chi compra casa per la prima volta, ci sono tantissime persone e famiglie che desiderano spostarsi e per farlo cercano di monetizzare al meglio la loro precedente abitazione. Così facendo, si spera di ricavare le risorse necessarie al nuovo acquisto.
Abbiamo chiesto qualche consiglio su come vendere la propria vecchia casa al geometra Paolo Modonutti del Consorzio di Cooperative Edilizie Cerv.
Quali sono i motivi per cui si cambia casa?
I grandi cambiamenti di vita spingono le persone a cercare una casa nuova. La nascita di un figlio, per cui due camere non bastano più a contenere la famiglia, oppure la partenza dei figli e la necessità, per una coppia in là con l’età, di trovare una casa più piccola, accogliente, e magari senza scale per gli anni della vecchiaia.
Accanto a questi motivi, c’è chi compra casa perché trova lavoro in un’altra città o chi, dopo tanti anni in affitto, decide di comprare una casa che sia sua, smettendo così di buttare via i soldi dell’affitto investendoli su qualcosa che gli rimarrà per sempre.
Qual è il primo passo per vendere casa?
Stabilire quanto vale l’immobile sul mercato. Si può anche fare una valutazione da autodidatta: su Internet alcuni portali forniscono indicazioni precise, ma resta un’impresa difficile. Il fai da te, vista la delicatezza della questione, è sconsigliato, e dunque occorre rivolgersi ad un professionista.
Avere una valutazione realistica della propria casa è importante: più sarà corretta la valutazione, più sarà facile la vendita. Bisogna diffidare dagli esempi o dalle analogie del tipo: “I miei vicini sono riusciti a vendere a casa ad un determinato prezzo”, perché l’evoluzione del mercato può cambiare di molto le cifre anche di anno in anno.
Nella valutazione conta anche la classe energetica; cosa questa che va indicata negli annunci di vendita e va detta a chi viene a visitare l’appartamento.
Conviene rivolgersi ad un’agenzia immobiliare?
Chiedere una consulenza a professionisti locali può semplificare la vita. C’è chi ha amici nel settore e riesce a farsi dare una mano per le parti burocratiche e per pubblicare il proprio annuncio su portali on line molto frequentati: anche per fare ciò bisogna essere preparati e non lasciare niente al caso.
Di norma le agenzie chiedono una percentuale che si aggira al 3% del prezzo della casa solo in caso di realizzo effettivo della vendita: è meglio concordare prima con chiarezza l’entità della provvigione. Ci sono agenzie che chiedono l’esclusiva, per cui per un determinato periodo di tempo la vendita dell’immobile potrà avvenire solo attraverso il loro tramite: occorre valutare se ne valga la pena.
Come faccio a sapere se nel comune dove abito c’è mercato?
Se ci si affida ad un’agenzia immobiliare o ad un professionista sarà lui a fare il quadro generale del mercato in zona. Se invece si opta per il fai da te conviene dare un’occhiata ai portali on line, anche solo per farse un paragone. Purtroppo, però, la casa non è come un’auto. Per queste ultime, se al di là di qualche differenza posso avere una valutazione precisa a seconda del modello, dell’età e dei chilometri, ogni casa invece è unica. Anche due case, costruite con lo stesso progetto e nella stessa città, possono avere prezzi differenti a seconda della vicinanza dei servizi, degli impianti di cui è dotata e di tanti altri fattori che solo un professionista può conoscere e valutare.
Di cosa bisogna essere sicuri prima di ultimare la vendita?
La casa deve corrispondere alle planimetrie catastali depositate presso il catasto e non devono esserci abusi edilizi. Questa conformità va dichiarata davanti al notaio quando si va a firmare: se lo stato dei luoghi non corrisponde alla planimetria catastale e sono state eseguite opere non autorizzate l’atto notarile potrebbe essere annullabile. Non sono controlli che si possono rinviare al giorno della firma. Per farli occorre un professionista.
In che misura interviene il fisco?
Nell’ambito della prima casa, tra privati, si paga l’imposta di registro calcolata sul 2% del valore catastale dell’immobile e al 9% se si tratt di seconda casa.
Se invece acquisto una casa nuova da un costruttore o da un immobiliare pagherò il 4% dell’iva sul costo della casa. In caso di una seconda casa, l’iva sale al 10%. La legge di stabilità 2016 prevede però che chi compra una casa di Classe A o B, può detrarre fiscalmente il 50% dell’iva sull’acquisto in dieci anni.
Sempre la legge di stabilità 2016 offre l’opportunità a chi vuole cambiare casa di godere di acquistarne una nuova godendo dei benefici del regime di prima casa a patto che venda la vecchia entro un anno dall’acquisto della nuova.
Aggiungiamo anche la parcella del notaio, che non è una spesa fiscale ma che comunque è un costo da calcolare.
Quando conviene ristrutturare la casa vecchia prima di venderla?
Quasi mai. Occorre sfatare un mito, alimentato da tante trasmissioni TV che oggi vanno per la maggiore.
A parte in presenza di gravi danni, infiltrazioni massicce o tetti che stanno cadendo a pezzi, non conviene quasi mai: chi compra una casa vecchia vuole ristrutturarla a modo suo, scegliendo le rifiniture di suo piacimento. I soldi investiti per un “restyle” della casa potrebbero venir dunque spesi per niente.
Come possiamo mettere in luce i pregi di un’abitazione perché catturi l’occhio dell’acquirente?
Nella nostra esperienza ci è capitato di vendere case nuove a persone che non avevano ancora ultimato la vendita della loro vecchia. Abbiamo notato che se la casa è libera dai mobili, chi viene a visitarlo è più disposto all’acquisto. Il motivo è semplice: in questo modo la fantasia dell’acquirente non sarà limitata dalle scelte dei vecchi proprietari e potrà avere una chiara visione degli spazi che potrà poi riempire con i suoi mobili a seconda dei suoi gusti.