“Immagine urbana” Acrilico su tela di Adele Canova
Per molti è l’unico futuro possibile per le nostre città sempre più difficili da abitare. Eppure, la “rigenerazione urbana”, ovvero il processo di trasformare vecchie e poco funzionali aree di costruito in edifici nuovi, rispettosi dell’ambiente e rispondenti a logiche di sostenibilità più vicine alla dimensione umana, è fortemente ostacolata da molti fattori. Recentemente il consorzio di cooperative edilizie Cerv ha condotto su Facebook una campagna promozionale di ricerca di edifici “da rottamare” e da trasformare in stabili residenziali moderni nelle città di Mestre, Padova, Treviso e Venezia. Com’è andata? Lo chiediamo al Presidente del CERV Claudio Pianegonda
Cosa è emerso da questa ricerca?
Cerv cercava e cerca edifici composti da più appartamenti che abbiano bisogno di essere ristrutturati o demoliti e ricostruiti. Dalla ricerca promozionale non è pervenuta nessuna proposta concreta, solo qualche situazione di casa singola, di qualche ex casa colonica lontana dai centri urbani, ma nessun condominio nelle città che si potesse acquistare per ristrutturarlo o rottamarlo.
Perché non è emersa alcuna possibilità concreta?
Semplificando molto, il fatto che quasi l’80% delle famiglie italiane sia proprietario di una casa è una cosa molto positiva dal punto di vista economico e sociale. Negli altri paesi dell’Europa, la percentuale di famiglie proprietarie della casa va dal 40 al 60% e vi sono anche parecchi stabili di proprietà di un unico soggetto. In Italia invece gli edifici residenziali sono quasi sempre di tanti proprietari quanti sono gli appartamenti. La conseguenza di questa proprietà frazionata è che in Italia sono più difficili le operazioni di rigenerazione urbana e di ristrutturazione completa degli stabili.
Quali le conseguenze di queste difficoltà?
La prima conseguenza è che nel nostro Paese è davvero compicato mettere in sicurezza sismica il patrimonio abitativo, mentre invece si interviene con stanziamenti importanti quando invece c’è da ricostruire: lo Stato, infatti, negli ultimi 50 anni ha speso in media tre miliardi di euro ogni anno per ricostruzioni e riparazioni di edifici danneggiati dai terremoti.
L’altra difficoltà è rappresentata dal difficile raggiungimento degli obiettivi che ci vengono richiesti dagli accordi internazionali in tema di efficientamento energetico e di produzione di energia da fonti rinnovabili: considerando che i consumi energetici delle costruzioni rappresentano il 45% del totale, senza una vasta opera di ristrutturazione del patrimonio abitativo ogni risultato sul fronte del contenimento dei costi della bolletta energetica è una pura chimera. E ciò anche a fronte del recente accordo politico tra Parlamento europeo e Consiglio Ue sulla modifica della direttiva sulla prestazioni energetiche in edilizia: ci sarà un’accelerazione delle tempistiche verso la decarbonizzazione degli edifici e l’alta efficienza energetica. L’Italia infine rischia una procedura d’infrazione di fronte alla Commissione Europea per l’aria inquinata che vi è in molte città dovuta principalmente dalle emissioni degli impianti di riscaldamento e dalle auto.
Quindi sono aspetti sociali e patrimoniali che possono ostacolare la ristrutturazione del patrimonio abitativo e le operazioni di rigenerazione urbana?
Purtroppo sì perché sono soltanto i proprietari che possono decidere quali lavori effettuare nei loro edifici. Peraltro più sono anziani i condomini, meno sono in media propensi a investire i loro risparmi per lavori dei quali potranno godere solo per pochi anni. Non si può prescindere dalla volontà dei proprietari e anche le operazioni di rigenerazione urbana non possono prescindere dai portatori di interesse.
Ma che situazioni si possono trovare nei condomini che avrebbero bisogno di essere ristrutturati?
Il condominio è un luogo dove abitano delle famiglie, i condomini sono l’insieme dei comproprietari di un edificio. Ci sono edifici i cui appartamenti sono abitati dalle famiglie proprietarie e altri appartamenti i cui proprietari abitano altrove. Ci sono poi appartamenti di proprietà di società. Di solito più vecchio è l’edificio meno sono gli alloggi abitati da chi ne è proprietario. Ci possono essere appartamenti liberi, appartamenti con finiture interne in buono stato e impianti a norma, altri con finiture interne in cattivo stato e impianti non a norma. Esistono proprietari in grado di sostenere i costi dei lavori di ammodernamento e altri che invece non ne hanno le risorse. Per questi ultimi, che il fisco ha definito incapienti, è prevista la possibilità di cedere il bonus fiscale previsto nel caso di lavori di ristrutturazione o di efficientamento energetico alle imprese esecutrici dei lavori o agli Istituti di Credito. Si possono trovare inquilini con contratto appena iniziato o da poco rinnovato tale per cui hanno diritto di restare nell’appartamento per un numero di anni definito. Nei condomini possiamo trovare famiglie con bambini piccoli, altre con grandi anziani, altre ancora con persone in precario stato di salute.
Vi sono molti contenziosi tra proprietari e tra locatori e conduttori. Infine, è probabile l’esistenza di un numero consistente di alloggi gravati da ipoteche a fronte di mutui accesi o per pignoramenti anche sulle gestioni condominiali. Va detto che le cause che riguardano i condomini sono una buona percentuale di quelle totali in sede di giustizia civile.
Quali sono gli altri elementi da considerare per analizzare in maniera oggettiva le potenzialità rigenerative dei nostri tessuti urbani?
Quando si affronta la tematica ristrutturazione dello stabile ci sono spesso tra i condomini punti di vista tra i più diversi e persino obiettivi e interessi diversi e contrapposti. Poi è veramente difficile che gli appartamenti di uno stesso stabile vengano liberati nello stesso periodo: per quelli liberi con largo anticipo rispetto ai lavori potrebbero verificarsi occupazioni. Ed ancora: gli inquilini che devono trasferirsi altrove avrebbero diritto perlomeno al rimborso dei costi di trasloco. Tutto questo spesso scoraggia anche i più volenterosi… con le conseguenze che vediamo e che emergeranno sempre più: obsolescenza, sottoutilizzo degli alloggi, negozi chiusi e un aumento delle situazioni di degrado, bollette che continuano ad essere sempre pesanti. Insomma la situazione è variegata e complessa!
Che consiglio ti senti di dare ai proprietari degli appartamenti posti all’interno degli edifici da ristrutturare?
Nell’immobiliare sono finiti i tempi dei facili guadagni. La comprova è che sono quasi del tutto sparite le società immobiliari e le imprese in grado di fare certe operazioni si contano sulle dita di una mano. I prezzi degli immobili dipendono dall’incontro tra la domanda e dal tipo a dalla qualità della stessa e l’offerta. La popolazione in Italia da alcuni anni sta diminuendo: sono quasi 100 mila residenti in meno al 31 dicembre 2017 rispetto alla stessa data del 2016. Inoltre non pochi giovani italiani vanno a lavorare all’estero e parecchi di quelli che rimangono in Italia hanno bassi stipendi e lavori precari: ciò impedisce loro di prendere casa. Anche l’aumento dei nuclei familiari, che ancora c’è, è destinato ad arrestarsi nel giro di qualche anno.
Venendo al valore degli immobili, in alcune zone e in alcuni stabili dall’inizio della crisi finanziaria il crollo dei prezzi si è attestato a quota 30%. Ci sono anche appartamenti che vengono venduti ad un prezzo pari a quello di un garage, altri che rimangono invendibili. I proprietari dovrebbero tener presente che, diversamente da quello che è avvenuto fino all’inizio degli anni duemila, quando il valore delle case, utilizzate o tenute sfitte, cresceva di prezzo, nel prossimo futuro difficilmente gli immobili aumenteranno di valore con il trascorrere degli anni. Ed ancora i proprietari di appartamenti posti in zone degradate o posti all’interno di edifici degradati devono essere consapevoli che non vi sarà la risalita dei prezzi delle loro unità immobiliari. Questa situazione deve essere capita e quindi da parte dei proprietari è richiesta una nuova posizione e un diverso approccio al tema della città, meno individualistico, meno conservativo e più propositivo, di dialogo e confronto anche con l’Amministrazione pubblica. In questo senso sono anche necessari studi di fattibilità, concorsi di idee che servono per capire come può essere riconfigurata la zona da recuperare, con previsione di piazze, slarghi, zone di incontro e come verrebbero gli edifici. Poi devono essere ricercate, incoraggiate e premiate fiscalmente le operazioni di rigenerazione urbana e anche quelle di ristrutturazione di interi stabili e non penalizzate come lo sono ora.