Il mondo delle assicurazioni da molto tempo ci accompagna nelle nostre case: assicurazioni contro incendi, furti e ogni tipo di incidente domestico ci fanno dormire tranquilli. Quello che spesso non si sa è che le assicurazioni proteggono le case fin dalle prime fasi della loro costruzione: su questi temi il mondo della cooperazione abitativa ha sempre tenuto gli occhi aperti, a maggior tutela di soci, clienti e inquilini.

Recenti normative hanno rafforzato queste coperture assicurative. Il decreto legislativo 14/2019 ha irrobustito l’obbligo di polizza assicurativa indennitaria decennale per ogni immobile da parte dei venditori, in grado di proteggere gli acquirenti fino a dieci anni dal rogito. Ma come funziona tutto questo nel dettaglio? Ne parliamo con Mauro Martini, assicuratore Unipol Sai con agenzia in Treviso.

Quali sono i prodotti assicurativi dei quali hanno più bisogno le Cooperative edilizie, e più in generale i costruttori di case?

Prima di tutto possiamo distinguere i prodotti per i rischi di natura finanziaria, che riguardano fideiussioni e cauzioni, da quelle che si riferiscono ai rischi riferiti ai beni e alle responsabilità. Per le fideiussioni, ad esempio, vi sono strumenti per il pagamento dilazionato degli oneri di urbanizzazione o per la realizzazione delle stesse tramite l’affidamento a terzi, con la garanzia che queste vengano effettivamente realizzate. Poi ci sono i diritti che gli acquirenti hanno nei confronti dei venditori, come affermato in una legge del 2005 e ribadito dal decreto legislativo 14/2019.

Durante la fase dei lavori nel cantiere è bene prevedere una copertura contro tutti i rischi, a salvaguardia sia del bene, sia a copertura per la responsabilità civile.

Poi, quando le chiavi di casa vengono consegnate all’acquirente, valgono gli articoli 1667-1669 del codice civile in termini di vizi o rovina dell’opera. Il costruttore ha la responsabilità decennale. Il legislatore ha voluto rendere obbligatoria con il decreto legge del gennaio 2019 questo tipo di garanzia: senza una polizza contro questi rischi il contratto di vendita di un alloggio si deve considerare nullo. Mancano ancora i testi del ministero, ma si presume che questa polizza comprenderà la responsabilità civile e si estenderà non solo a strutture portanti o al tetto dell’edificio, ma anche a impermeabilizzazioni, pavimentazioni, infissi e cappotti, elementi accessori ma fondamentali, nonché comprenderà la responsabilità civile per i danni a terzi. Queste polizze sono del tipo all risk e seguono una filosofia anglosassone, secondo cui tutto ciò che non è escluso esplicitamente nel contratto si ritiene compreso.

Che ne pensa di questa polizza decennale postuma, che ricordiamo deve essere consegnata agli acquirenti dai costruttori?

Se questa ipotesi sarà confermata, i costi di polizza andranno necessariamente ad aumentare. Per questo, sarà sempre più decisivo utilizzare durante la realizzazione dell’opera quei sistemi di controllo del rischio, affidati a società terze, che permettono all’assicuratore di avere una visione consapevole del rischio che si andrà ad assumere.

Torniamo alle polizze del primo tipo, quelle legate a fideiussioni e cauzioni. Da 15 anni gli operatori del settore hanno l’obbligo di consegnare agli acquirenti di una casa da costruire una fideiussione a garanzia dei pagamenti che ricevono prima della stipula dell’atto di compravendita. Qual è il suo giudizio sull’applicazione di questa misura e dei risultati che ha portato?

Il fenomeno, devo dire, ha assunto caratteristiche fortemente regionalizzate. L’utilizzo di garanzie fideiussorie per gli anticipi avviene perlopiù nelle regioni del Nord e in Toscana, mentre in altri ambiti sono più ridotte. Questo a dispetto del fatto che la legge sia nata proprio a seguito delle difficoltà che alcuni acquirenti e soci di cooperative di abitazione hanno riscontrato in altre zone d’Italia, come nel Lazio.

Nel premio assicurativo è compresa anche una quota che le Assicurazioni versano al Ministero per venire incontro ai danneggiati da fallimenti. Che importo è stato raccolto e come è stato utilizzato?   

Sono numeri abbastanza modesti, circa 100 milioni, e non sono stati utilizzati.

Il decreto legislativo del 12 gennaio 2019 ha modificato la disciplina in materia di alloggi da costruire prevedendo che i preliminari debbano essere firmati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata: qual è il motivo di tale disposizione che non pochi problemi va a creare agli operatori?

La registrazione, ma soprattutto la trascrizione nei registri immobiliari del preliminare, antecedentemente alla stipulazione del mutuo a finanziamento del cantiere può creare, per una cronologia tra trascrizione dei preliminari e ipoteca a fronte del mutuo, problemi alla banca. La banca non è più privilegiata ma diventa seconda in lista, dopo il futuro acquirente, in caso di inadempienza del costruttore. E da questo si può facilmente intuire come si vada a verificare un problema di accesso al credito.

Perché le polizze decennali non venivano sottoscritte?

L’obbligo era previsto, ma non c’era una misura sanzionatoria. Così si è verificata una significativa elusione. Ora invece si è posto il rimedio. In modo abbastanza semplice, l’atto notarile viene giudicato nullo se il venditore non presenta la polizza decennale postuma. Se non presenta la polizza decennale postuma l’acquirente può dare seguito all’incasso nella fideiussione degli anticipi perché il contratto diventa nullo. Con la postuma obbligatoria il notaio dovrà descrivere nell’atto il numero di polizza verificandone i contenuti.